[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 5월까지 거래된 분양·입주권은 500건으로, 지난해 같은 기간 254건보다 246건(96.85%)증가했다. 단순한 증가가 아니라 ‘두 배’ 가까이 늘어난 폭발적인 거래 증가다. 이는 단순한 시장회복의 신호를 넘어 투자자들의 관심이 다시 재개발·재건축의 초기 권리시장으로 쏠리고 있음을 보여준다. 서울 송파구 한 아파트 단지 재건축 현장.(사진=연합뉴스) 하지만 입주권은 단순한 아파트 매매와는 달리 법적·세무적 리스크가 복잡하게 얽혀 있다. 현재처럼 거래가 급증하는 시점일수록 실수요자든 투자자든 구조적 이해 없이 진입하면 손실로 직결될 수 있다. 다음은 입주권 거래시 반드시 따져야 할 핵심 포인트다.입주권은 완공된 부동산이 아니라 조합원으로서 향후 분양을 받을 수 있는 자격이다. 이는 등기된 부동산이 아니라 사업계획과 조합 운영방침에 따라 변동될 수 있는 권리의 형태다. 관리처분계획이 확정되기 전에는 면적, 동·호수, 층수 등이 아직 결정되지 않았기 때문에 정확한 수익구조를 파악하기 어렵다.입주권도 일정 조건에서 주택 수에 포함돼 취득세 중과(최대 12%) 대상이 되며 보유 주택 수에 따라 양도세 중과도 함께 발생할 수 있다. 특히 조정대상지역에서 다주택자가 입주권을 거래할 경우 세금 부담이 일반 주택보다 훨씬 크다. 또한 종합부동산세역시 ‘입주권+기존 주택’의 형태로 과세되므로, 단순하게 시세만 보고 접근했다가는 예기치 않은 세금폭탄을 맞을 수 있다. 입주권 취득 후 실입주 또는 처분 시점까지의 과세 구간별 전략을 세워야 한다.모든 입주권이 거래 가능한 것은 아니다. 재개발·재건축 사업에서 조합설립인가 이후에는 일반적으로 조합원 지위 양도 금지가 적용된다. 일부 예외 사유(상속·이혼·해외이주 등)를 악용한 ‘편법 거래’가 존재하지만, 이 또한 사후 적발 시 거래 취소 및 과태료 부과 대상이 된다. 반드시 해당 지역의 조합 공고문과 구청 고시사항을 통해 양도 제한 여부를 확인해야 한다.입주권은권리가액이 중요하다. 동일 단지라도 권리(시사저널=권상집 한성대 사회과학부 교수)코로나19 팬데믹이 발생하기 전까지 국내 영화관은 호황이었다. 국내 극장 산업의 황금기라고 불린 2019년, 국내에서 1000만 관객을 돌파한 영화는 5편이었다. 그해 영화를 본 관객은 2억2667만8228명으로 역대 최다 기록을 세웠다. 대한민국 국민 1명당 4.5편의 영화를 봤다는 얘기다. 리스크를 생각할 필요가 없던 시기, CGV·롯데시네마·메가박스는 영화관 확장을 거듭하며 영토를 넓혀 나갔다.그 시절 한 콘텐츠 기업을 방문해 강의한 적이 있다. 당시 필자는 영화 티켓 가격이 오르고 스포츠 관람부터 게임까지 영화를 대체할 수 있는 콘텐츠가 많기에 영화관만 확장하는 건 리스크를 초래할 것이라고 조언했다. 이에 해당 기업의 임원은 영화 관람이 연인들의 레저 필수 코스로 자리 잡았다고 반박했다. 지금 그 임원은 어떤 생각을 하고 있을까. 5월20일 서울 광진구 아차산로에 위치한 롯데시네마 ⓒ시사저널 임준선 5월20일 서울 성동구 왕십리로에 위치한 메가박스 ⓒ시사저널 임준선 구시대적 패러다임인 '규모의 경제' 벗어나야코로나19 팬데믹은 종식됐지만 영화관으로 돌아오는 이는 드물다. 2024년 영화 관람 누적 관객 수는 1억2313만 명을 기록했다. 2023년 대비 200만 명 넘게 줄어든 수치다. 앞서 언급한 호황기였던 2019년 대비 1억 명 넘게 급감한 수치다. 지난해 영화 산업의 최대 이슈는 국내 영화계 부동의 1위를 유지하는 CJ ENM이 영화 산업에서 완전히 손을 뗀다는 소문이었다. 그 정도로 영화 산업 상황은 좋지 않다.원인은 누구나 알고 있다. 바로 글로벌 온라인동영상서비스(OTT) '넷플릭스'의 등장이다. 10~20대는 영화관보다 야외 환경에서 응원하고 스트레스를 해소할 수 있는 야구 경기장을 자주 찾는다. 공간적 개념으로 봐도, 심리학적 요소로 따져봐도 실내보다 야외가 열정을 분출하고 열기를 느끼기에 훨씬 더 편하다. 영화관 방문을 레저의 필수 코스로 여기던 연인들은 집에서 넷플릭스를 즐겨 본다. 시간과 돈을 들여 영화관에 갈 이유가 사라졌다.이 상황에서 롯데시네마와 메가박스가 그룹 최고위층의 의사를 통해 합병을 추진한다는 소식은 일단 반갑다. 영화는 넷플릭스 안에선 호황을 거듭하고 있지만, 올드한 플랫폼인 영화관 안에선 사양산업으로